Qu'est-ce qu'une Zone Franche Urbaine (ZFU-TE) ?

Origine et objectifs du dispositif

Les Zones Franches Urbaines ont été créées par la loi du 14 novembre 1996. Rebaptisées ZFU — Territoire Entrepreneur (ZFU-TE) depuis 2014, elles visent à :

• Attirer des entreprises dans les quartiers défavorisés pour créer des emplois locaux
• Dynamiser le tissu économique de territoires cumulant difficultés sociales et économiques
• Encourager les entrepreneurs issus de ces quartiers à y créer leur activité
• Réduire les inégalités territoriales par l'économie plutôt que par la seule redistribution

En 2026, les ZFU-TE sont maintenues et reconduites. Elles font partie des instruments prioritaires de la politique de la ville du gouvernement français.

Pourquoi la Seine-Saint-Denis concentre-t-elle autant de ZFU ?

La Seine-Saint-Denis est le département d'Île-de-France le plus défavorisé selon les indicateurs sociaux : taux de chômage de 11,2 %, taux de pauvreté de 28 %, revenu médian parmi les plus bas d'IDF. Cette situation justifie la concentration de ZFU-TE sur le territoire. En contrepartie, les exonérations fiscales y sont proportionnellement très attractives.

Les communes du 93 éligibles ZFU-TE en 2026

Cartographie des ZFU en Seine-Saint-Denis

Les communes et quartiers classés ZFU-TE en Seine-Saint-Denis en 2026 :

• Saint-Denis : quartiers Franc-Moisin/Bel-Air, La Plaine Saint-Denis (certains périmètres), Confluences
• Aubervilliers : l'intégralité du territoire communal
• La Courneuve : quartiers des 4 000, Aubervilliers, Bel-Air
• Stains : quartiers de La Cerisaie et des cités nord
• Pierrefitte-sur-Seine : centre-ville et quartiers prioritaires
• Clichy-sous-Bois : intégralité de la commune (l'une des plus défavorisées de France)
• Montfermeil : quartiers Bosquets et alentours
• Tremblay-en-France : quartier des Acacias et zone industrielle
• Bobigny : quartiers Karl-Marx et les Aiguillettes (partiellement)

Important : les périmètres ZFU sont définis avec précision au niveau de la rue et du numéro. Vérifiez impérativement l'éligibilité de votre adresse exacte sur le site geoportail.gouv.fr ou auprès de la DIRECCTE Île-de-France.

Le détail des exonérations fiscales ZFU-TE

Exonération d'impôt sur les bénéfices (IS)

C'est l'exonération la plus importante en valeur pour les entreprises rentables :

• Années 1 à 5 : exonération totale de l'impôt sur les sociétés (IS) ou de l'impôt sur le revenu (BIC pour les entreprises individuelles)
• Année 6 : abattement de 60 % sur le bénéfice imposable
• Année 7 : abattement de 40 %
• Année 8 : abattement de 20 %
• À partir de l'année 9 : imposition au taux normal

Plafond de bénéfice exonéré : 100 000 € par période de 12 mois (+ 5 000 € par salarié domicilié en ZFU et à temps plein). Pour une entreprise bénéficiant de 100 000 € de profit annuel, l'économie d'IS est de 15 000 à 25 000 € par an sur les 5 premières années.

Exonération de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Exonération totale de CFE pendant 5 ans à compter de la création ou du transfert en ZFU. La CFE est une taxe locale calculée sur la valeur locative des locaux professionnels. En Seine-Saint-Denis, la CFE représente généralement 1 500 à 8 000 €/an selon la surface et la commune.

Exonération de CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises)

Exonération de CVAE pendant 5 ans pour les entreprises dont le CA dépasse 500 000 €. La CVAE est calculée sur la valeur ajoutée de l'entreprise à un taux de 0,375 % (taux maximal en 2026 après la réforme fiscale). Pour une PME avec 1 M€ de VA, l'économie est de ~3 750 €/an.

Exonération de charges sociales patronales

L'exonération de charges sociales patronales est l'avantage le plus immédiatement visible pour les entreprises qui recrutent :

• Exonération totale des cotisations patronales d'assurance maladie, vieillesse, allocations familiales sur les 50 premiers salariés
• Applicable pendant 5 ans à compter de l'embauche
• Plafond de rémunération : 1,4 SMIC (exonération dégressive au-delà)
• Condition d'embauche locale : au moins 1/3 des embauches doit concerner des résidents ZFU ou QPV

Économie estimée : 4 000 à 7 000 € par salarié et par an sur les 5 premières années (selon le niveau de salaire).

Exonération de taxe foncière

Possible sur délibération du Conseil Municipal de chaque commune. Certaines communes du 93 (Saint-Denis, Aubervilliers) ont voté l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 5 ans pour les entreprises ZFU-TE. Vérifiez auprès des services fiscaux de la commune concernée.

Conditions d'éligibilité et points de vigilance

Les conditions à remplir impérativement

• Taille de l'entreprise : moins de 50 salariés ET CA inférieur à 10 M€ (ou total bilan < 10 M€)
• Localisation réelle : le siège social ET l'activité principale doivent être en ZFU — pas de domiciliation fictive
• Absence de lien de dépendance : l'entreprise ne doit pas être contrôlée par ou contrôler une autre entreprise non éligible
• Pas de transfert abusif : une entreprise qui déplace artificiellement son siège en ZFU sans réelle implantation peut être redressée

La clause d'embauche locale (le point crucial)

C'est la condition la plus souvent mal comprise et la cause principale de perte d'exonérations :

• Lors de chaque embauche (CDI ou CDD > 12 mois), au moins 1/3 des salariés devez résider en ZFU ou QPV
• Cette proportion se vérifie sur l'ensemble des salariés ou lors de chaque nouvelle embauche selon l'interprétation administrative
• Documentez systématiquement la résidence de chaque candidat lors de l'embauche
• En cas de contrôle fiscal, l'absence de preuve entraîne la remise en cause de l'exonération

Déclaration et suivi administratif

Pour bénéficier des exonérations ZFU :

1. Mentionner la ZFU sur la liasse fiscale annuelle (formulaire 2065 — case ZFU)
2. Joindre le formulaire 2067 (état des exonérations ZFU) à chaque déclaration de résultat
3. Pour les exonérations de charges sociales : déclaration spécifique URSSAF (code exonération ZFU)
4. Conserver les justificatifs de résidence des salariés embauchés (clause 1/3)

Simulation d'économies ZFU sur 10 ans

Cas d'une PME de 5 salariés avec 200 000 € de bénéfice annuel

• Économie IS (5 ans × 25 % × 100 000 € plafonné) : 125 000 €
• Économie IS années 6–8 (dégressif) : +12 000 €
• Économie CFE (5 ans × 4 000 €) : 20 000 €
• Économie charges patronales (5 salariés × 5 ans × 5 000 €) : 125 000 €
• Total estimé sur 10 ans : 282 000 € d'économies fiscales et sociales

Ces chiffres sont indicatifs. Consultez un expert-comptable pour une simulation précise selon votre situation.

Questions fréquentes — Zone Franche Urbaine Seine-Saint-Denis